Guides · mis à jour le 28 octobre 2026
Cash-flow après impôt : la méthode.
En bref. Cash-flow mensuel = (loyers perçus − charges − mensualités de crédit − impôt) ÷ 12. Sur notre exemple financé à 100 %, il passe de −185 €/mois avant impôt à −367 €/mois après impôt.
Ce qui entre, ce qui sort
| Entrées | Sorties |
|---|---|
| Loyers réellement perçus (vacance déduite) | Mensualité du crédit (et son assurance) |
| Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance | |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers |
L'exemple, pas à pas
Même bien que dans le guide rendement brut, net, net-net : 100 000 € + 7 800 € de frais, 600 €/mois de loyer, un mois de vacance. Le tout est financé par un crédit de 107 800 € sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance emprunteur.
| Loyers perçus (6 600 € ÷ 12) | +550 €/mois |
| Charges (1 320 € ÷ 12) | −110 €/mois |
| Mensualité du crédit | −625 €/mois |
| Cash-flow avant impôt | −185 €/mois |
|---|---|
| Impôt et prélèvements sociaux (2 181 € ÷ 12, micro-foncier, tranche à 30 %) | −182 €/mois |
| Cash-flow après impôt | −367 €/mois |
Pourquoi l'impôt change tout
En micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers, même si le bien perd de l'argent : les intérêts d'emprunt ne sont pas déduits. Au régime réel, ou en meublé (LMNP), intérêts, charges et parfois amortissements réduisent l'impôt, et le cash-flow après impôt peut s'améliorer nettement.
Limites
Exemple construit pour ce guide, sans assurance emprunteur ni travaux. Les taux de crédit et les règles fiscales évoluent : vérifiez-les à la date de votre projet. Brickly refait ce calcul sur chaque annonce, avec vos propres hypothèses.
Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.