Guides · mis à jour le 28 octobre 2026
Rendement brut, net, net-net : les calculs.
En bref. Le rendement brut divise les loyers d'une année par le prix d'achat. Le rendement net retire les charges et ajoute les frais d'achat au prix. Le rendement net-net retire aussi l'impôt. Sur notre exemple : 7,2 % brut, 4,9 % net, 2,9 % net-net.
Les trois formules
| Rendement | Formule |
|---|---|
| Brut | loyers annuels ÷ prix d'achat |
| Net | (loyers perçus − charges non récupérables) ÷ (prix + frais d'achat) |
| Net-net | (loyers perçus − charges − impôt) ÷ (prix + frais d'achat) |
L'exemple, pas à pas
Hypothèses (exemple construit pour ce guide) : appartement ancien acheté 100 000 €, frais de notaire 7 800 €, loué 600 €/mois hors charges, un mois de vacance par an.
| Loyers théoriques (12 × 600 €) | 7 200 € |
| Loyers perçus (11 mois) | 6 600 € |
| Taxe foncière | −800 € |
| Charges de copropriété non récupérables | −400 € |
| Assurance propriétaire non occupant | −120 € |
| Revenu net avant impôt | 5 280 € |
|---|
- Brut : 7 200 ÷ 100 000 = 7,2 %
- Net : 5 280 ÷ 107 800 = 4,9 %
- Net-net (micro-foncier, tranche à 30 %) : le revenu imposable vaut 6 600 × 70 % = 4 620 €. Impôt et prélèvements sociaux : 4 620 × (30 % + 17,2 %) = 2 181 €. Puis (5 280 − 2 181) ÷ 107 800 = 2,9 %
Ce qu'il faut retenir
Entre le brut et le net-net, l'exemple perd plus de la moitié de son rendement. Une annonce qui affiche « 7 % de rentabilité » parle presque toujours du brut.
Limites
Le micro-foncier s'applique sous 15 000 € de loyers par an ; au-delà, ou en meublé (micro-BIC, régime réel), le calcul de l'impôt change. Le taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers est à vérifier sur impots.gouv.fr à la date de votre lecture. Le crédit n'entre pas dans le rendement : il entre dans le cash-flow.
Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.