Guides · mis à jour le 29 octobre 2026
LMNP ou location nue : quatre régimes, un seul bien.
En bref. Sur un même T2 financé à crédit, le cash-flow après impôt de la première année va de −499 €/mois (location nue au micro-foncier) à −211 €/mois (meublé au réel avec amortissement). L'écart vient surtout de la façon dont chaque régime traite les intérêts d'emprunt et l'amortissement, pas du loyer plus élevé en meublé.
Les règles en vigueur en 2026
| Régime | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Micro-foncier (location nue) | Sous 15 000 € de revenus, abattement de 30 %, aucune charge déductible. |
| Réel foncier (location nue) | Charges et intérêts d'emprunt déduits. Option irrévocable 3 ans, obligatoire au-delà de 15 000 €. Un déficit lié aux charges autres que les intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. |
| Micro-BIC (meublé longue durée) | Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement de 50 %, aucune charge déductible. |
| Réel (meublé) | Frais, charges, intérêts et amortissement du bien et du mobilier déduits. Un déficit se reporte sur les revenus de location meublée des dix années suivantes. |
Les prélèvements sociaux diffèrent : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la hausse de la CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est plafonné à 15 000 € avec 30 % d'abattement : il ne concerne pas la location longue durée de cet exemple.
L'exemple
Hypothèses (exemple construit pour ce guide) : T2 ancien acheté 120 000 € + 9 600 € de frais, financé en totalité (129 600 €) sur 20 ans à 3,5 %, soit 752 € par mois. Mobilier de 6 000 €, payé sur apport. Foyer imposé à 30 %. Charges autres que les intérêts : 1 760 € par an (taxe foncière nette, copropriété non récupérable, assurance, entretien), sans agence. Intérêts de la première année : 4 460 €. Un mois de vacance.
Le loyer nu est de 650 € et le loyer meublé de 750 € (hypothèse : 100 € de plus pour le mobilier).
| Nue, micro-foncier | Nue, réel | Meublé, micro-BIC | Meublé, réel | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers perçus (11 mois) | 7 150 € | 7 150 € | 8 250 € | 8 250 € |
| Charges | 1 760 € | 1 760 € | 1 760 € | 1 760 € |
| Crédit (annuel) | 9 019 € | 9 019 € | 9 019 € | 9 019 € |
| Cash-flow avant impôt | −3 629 € | −3 629 € | −2 529 € | −2 529 € |
| Base imposable | 5 005 € | 930 € | 4 125 € | 0 € |
| Impôt à 30 % | 1 502 € | 279 € | 1 238 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux | 861 € | 160 € | 767 € | 0 € |
| Cash-flow après impôt | −499 €/mois | −339 €/mois | −378 €/mois | −211 €/mois |
Comment chaque base est calculée
- Micro-foncier : 7 150 × 70 % = 5 005 €. Les 4 460 € d'intérêts ne sont pas déduits : on paie l'impôt sur un bien qui perd de l'argent.
- Réel foncier : 7 150 − 1 760 − 4 460 = 930 €. Les intérêts font toute la différence : 1 924 € d'impôt en moins sur l'année.
- Micro-BIC : 8 250 × 50 % = 4 125 €. C'est le régime qui suppose le moins de gestion, et ici l'un des plus coûteux : l'abattement forfaitaire ignore 6 220 € de charges et d'intérêts réellement payés.
- Meublé au réel : avant amortissement, le résultat est de 8 250 − 1 760 − 4 460 = 2 030 €. L'amortissement du bâti (hypothèse : 96 000 €, soit 80 % du prix, sur 30 ans = 3 200 €) et du mobilier (6 000 € sur 7 ans = 857 €) représente 4 057 €. L'amortissement ne pouvant pas créer de déficit (article 39 C du CGI), seuls 2 030 € sont utilisés : le résultat est nul et 2 027 € d'amortissement restent à reporter. Les durées d'amortissement sont des pratiques comptables, à fixer avec votre expert-comptable.
Ce que le tableau ne montre pas
La différence de loyer. Sur 12 mois, 100 € de plus par mois pèsent 1 100 € sur 7 150 €. Si le loyer meublé était de 650 € comme en nu, le meublé au réel ne serait plus à −211 € mais à environ −302 €/mois : toujours mieux que la location nue au micro-foncier, mais l'avantage fiscal ne suffit pas à compenser un bien qui ne se loue pas plus cher meublé.
L'avantage s'érode avec les années. Les intérêts diminuent au fil du crédit, la base imposable remonte. Brickly calcule la première année ; au-delà, refaites le calcul avec le tableau d'amortissement de votre prêt.
La revente. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers (article 84 de la loi de finances pour 2025). Dans l'exemple, jusqu'à 4 057 € par an de plus-value imposable. Les résidences-services en sont exclues. Un loueur non professionnel reste soumis au régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Les frais propres au meublé. Mobilier, renouvellement, cotisation foncière des entreprises et comptabilité d'un meublé au réel ne figurent pas dans le tableau : renseignez-vous sur chacun avant de comparer.
Comment choisir
Le régime qui gagne dépend de trois chiffres : vos intérêts d'emprunt, vos charges réelles et votre tranche d'imposition. Sans crédit et sans travaux, le micro-foncier à 30 % d'abattement peut valoir le réel. Avec un crédit long sur un bien acheté cher, le réel (foncier ou meublé) gagne presque toujours. Comparez en chiffrant les quatre colonnes, comme ici, avec vos données.
Sources officielles
- Service-Public F32744 : location meublée non professionnelle (LMNP)
- Service-Public F1991 : revenus locatifs, location non meublée
- Service-Public F2329 : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Légifrance : article 84 de la loi n° 2025-127 de finances pour 2025
- impots.gouv.fr : plus-value en cas de vente d'un bien donné en location meublée
À lire ensuite
Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal.