Guides · mis à jour le 29 octobre 2026
De 6,5 % brut à 3,6 % net : les charges, une à une.
En bref. Sur un T2 acheté 120 000 € et loué 650 €/mois, l'annonce dirait « 6,5 % ». Une fois les frais d'achat, la vacance, la taxe foncière, la copropriété, l'assurance, l'entretien, l'agence et la garantie loyers impayés comptés, il reste 3,6 % avant impôt. En gérant soi-même : 4,2 %. L'agence et la garantie coûtent donc 0,5 point, soit 680 € par an.
Le bien et ses hypothèses
Exemple construit pour ce guide, donc à remplacer par vos chiffres : un T2 ancien en copropriété, loué nu. Les montants de charges sont des ordres de grandeur réalistes, pas des moyennes officielles.
| Prix d'achat | 120 000 € |
| Frais de notaire (8 % dans l'ancien, hypothèse) | 9 600 € |
| Coût total de l'opération | 129 600 € |
|---|---|
| Loyer hors charges | 650 €/mois |
| Vacance locative | 1 mois par an |
Du rendement brut au rendement net
Les chiffres ci-dessous sont des points de rendement, calculés sur le coût total de 129 600 €. Chaque ligne retire ce que le poste coûte sur l'année.
| Étape | Montant annuel | Rendement |
|---|---|---|
| Loyers théoriques (12 × 650 €), sur le prix seul | 7 800 € | 6,50 % |
| Mêmes loyers, sur le coût total (frais de notaire inclus) | 7 800 € | 6,02 % |
| Vacance : un mois sans locataire | −650 € | −0,50 |
| Taxe foncière nette de la taxe d'ordures ménagères refacturée | −780 € | −0,60 |
| Copropriété non récupérable (syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux votés) | −480 € | −0,37 |
| Assurance propriétaire non occupant | −150 € | −0,12 |
| Entretien et petites réparations | −350 € | −0,27 |
| Gestion par une agence (7 % des loyers encaissés) | −500 € | −0,39 |
| Garantie loyers impayés (2,5 % des loyers encaissés) | −180 € | −0,14 |
| Revenu net avant impôt | 4 710 € | 3,63 % |
Ce que l'annonce ne dit pas
Les frais de notaire sont déjà un poste. Ils font perdre 0,48 point avant même le premier locataire. Un rendement « sur le prix » flatte toujours l'opération : le net se calcule sur ce que vous avez réellement payé.
La taxe foncière n'est pas toute à vous. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste des charges que le propriétaire peut refacturer au locataire (décret du 26 août 1987). Dans l'exemple, 900 € de taxe foncière dont 120 € d'ordures ménagères : la charge nette est de 780 €. À l'inverse, demandez toujours le dernier avis de taxe foncière : une annonce n'en donne souvent qu'une estimation.
La copropriété se lit dans les procès-verbaux. Le budget annuel mélange des charges que vous refacturez (eau froide, entretien de l'escalier) et d'autres qui restent à votre charge (honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, travaux votés). Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales montrent les travaux votés ou envisagés, ceux qui pèseront sur vous.
La vacance est un budget, pas un accident. Un mois par an revient à 8,3 % de loyers en moins. Sur un bien en tension, comptez moins ; sur un bien qui demande des travaux entre deux locataires, comptez plus.
Gérer soi-même a un prix en temps. Sans agence ni garantie, le rendement net passe de 3,6 % à 4,2 % : 5 390 € de revenu net au lieu de 4 710 €. Les 680 € d'écart rémunèrent des heures que vous passerez à chercher un locataire, rédiger le bail et gérer les incidents.
Et le crédit ?
Il n'entre pas dans le rendement net : celui-ci mesure le bien, pas son financement. Le crédit et l'impôt se lisent dans le cash-flow après impôt. Pour le calcul des trois rendements sur un autre exemple, voir rendement brut, net, net-net.
Limites
Les charges de l'exemple varient beaucoup d'un bien à l'autre : une maison n'a pas de copropriété mais un toit à entretenir, une ville chère a une taxe foncière plus lourde. Brickly lit les charges de l'annonce quand elles y figurent, marque les autres comme hypothèses et vous laisse les corriger.
Sources officielles
À lire ensuite
Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.