Guides · mis à jour le 29 octobre 2026
Marchand de biens : la marge, TVA comprise.
En bref. Quand un marchand de biens revend un immeuble ancien acheté à un particulier, la TVA ne porte que sur la marge (prix de vente moins prix d'achat), mais elle est bien due. Sur notre exemple, la marge apparente de 19 700 € tombe à 14 667 € avant impôt sur les sociétés, soit 5 033 € de TVA nette que le calcul « au doigt mouillé » oublie.
Dans quels cas la TVA se calcule sur la marge
La règle générale veut que la TVA porte sur le prix total de vente. Pour un immeuble, l'article 268 du CGI permet de ne la calculer que sur la marge si deux conditions sont réunies, d'après la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-20-10) :
- le bien est un terrain à bâtir, ou un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans, avec option du vendeur (article 260, 5° bis du CGI). Pour un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, le régime de la marge ne s'applique pas ;
- l'achat n'a pas ouvert droit à déduction de TVA : l'acte d'acquisition ne mentionne aucune TVA déductible. C'est le cas d'un bien ancien acheté à un particulier.
Si le bien a été acheté avec TVA (immeuble neuf, ou acheté à un professionnel qui l'a facturée), la revente est taxée sur le prix total, et la TVA payée à l'achat est déductible dans les conditions de droit commun.
La formule
La doctrine donne la marge taxable ainsi : (montant payé par l'acquéreur + charges ajoutées − prix d'achat) ÷ (1 + taux de TVA). Le prix de vente convenu contient déjà la TVA : l'acheteur ne voit pas de ligne séparée. À 20 %, la TVA vaut donc la marge brute × 20 ÷ 120. Si la marge est nulle ou négative, il n'y a pas de TVA, mais aucun report non plus.
L'exemple, de l'achat à la revente
Hypothèses (exemple construit pour ce guide, à remplacer par vos chiffres) : maison ancienne de plus de cinq ans, achetée 150 000 € à un particulier, société soumise à l'impôt sur les sociétés, revente après 8 mois de portage.
| Prix d'achat (sans TVA dans l'acte) | 150 000 € |
| Frais d'acquisition (hypothèse : 3 %, droits réduits du régime marchand de biens) | 4 500 € |
| Travaux : 60 000 € HT + TVA à 20 % | 72 000 € TTC |
| Portage 8 mois : intérêts, taxe foncière, assurance (sans TVA) | 6 000 € |
| Prix de vente, TVA sur marge incluse | 260 000 € |
| Agence à la revente (3 %) | 7 800 € TTC |
Étape 1 : la TVA due sur la marge
- Marge brute : 260 000 − 150 000 = 110 000 €
- TVA sur marge : 110 000 × 20 ÷ 120 = 18 333 €
- Marge hors taxe : 110 000 − 18 333 = 91 667 €
Étape 2 : la TVA récupérable
La revente est une opération taxée : la TVA facturée par les entreprises de travaux et par l'agence est déductible (article 271 du CGI, droits à déduction détaillés au BOI-TVA-IMM-10-30). La TVA de l'achat, elle, n'existe pas.
- TVA sur travaux : 72 000 − 60 000 = 12 000 €
- TVA sur l'agence : 7 800 − 6 500 = 1 300 €
- TVA nette à reverser : 18 333 − 13 300 = 5 033 €
Étape 3 : le résultat
| Produit : 260 000 − 18 333 de TVA | 241 667 € |
| Achat | −150 000 € |
| Frais d'acquisition | −4 500 € |
| Travaux hors taxe | −60 000 € |
| Agence hors taxe | −6 500 € |
| Portage | −6 000 € |
| Résultat avant impôt sur les sociétés | 14 667 € |
|---|
Le calcul qui oublie la TVA sur marge donne 260 000 − (150 000 + 4 500 + 72 000 + 7 800 + 6 000) = 19 700 €. L'écart de 5 033 € est exactement la TVA nette reversée à l'État : environ 25 % de marge en trop sur cette opération.
Étape 4 : l'impôt
Une société à l'IS paie 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions des PME (chiffre d'affaires de 10 millions d'euros au plus, capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis 25 %. Ici : 14 667 × 15 % = 2 200 €, soit 12 467 € après impôt, avant toute distribution aux associés. Une distribution de dividendes est ensuite imposée à son tour : le taux dépend de la situation de l'associé, voir Service-Public F2329.
Ce que le calcul fait apparaître
- La marge se joue sur le prix d'achat. Chaque euro payé en moins à l'achat augmente la marge de 1 € mais aussi la TVA de 0,17 € : le gain net est de 0,83 €.
- La TVA sur travaux est une avance de trésorerie. Les 13 300 € sont décaissés en TTC, puis récupérés par déduction sur la TVA due à la revente (ou par remboursement d'un crédit de TVA). Dans l'exemple, vous financez 13 300 € de plus pendant 8 mois.
- Le délai de revente a une échéance légale. Les droits de mutation réduits de l'article 1115 du CGI supposent que l'acquéreur s'engage à revendre dans un délai de cinq ans (deux ans dans certains cas de vente par lots). Passé le délai, un complément est dû. Le taux exact des droits réduits est à confirmer auprès du notaire : l'exemple retient 3 % de frais d'acquisition au total par hypothèse.
Limites
Exemple simplifié : un seul bien, un seul taux de TVA sur les travaux (20 %, alors que certains travaux d'amélioration relèvent d'un taux réduit), pas de TVA sur les frais de notaire, pas d'apport ni de crédit détaillé. Un immeuble partiellement affecté à une activité économique ou une vente en lots modifie le calcul. Faites valider chaque opération par votre expert-comptable.
Sources officielles
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10 : base d'imposition, TVA sur la marge
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-30 : droits à déduction (opérations immobilières)
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50 : régime des achats destinés à la revente
- Légifrance : article 1115 du CGI, achats en vue de la revente
- Service-Public Entreprendre : impôt sur les sociétés, taux
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Estimations indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal.